Monday 6 June 2016

生意面观房产出租



出租事业即是一门生意, 这里就使用生意面的工具来分析它。
这篇文章的方法是从企业管理提取出来的, ESBI的四方人士都能用到。
ESBI 是指员工, 自雇人士, 生意人, 投资者都可以使用这套方法。
员工,尤其是高阶的人士可以使用它对本家的公司有较大的理解, 做合理的决策。 
自雇人士,生意人, 投资者 可以使用这套方法寻找生意的可行性和风险。

这套方法在企业管理是常见的, 很多经理和企业人都在使用它。
首要分析工具是 经典的Porter’s 5 forces
在这大树底下, 它可以不停的延伸, 配合其他一切的企管工具一起分析。
这概括了常见的SWOT analysisbusiness model 生意模式, 策略应用(strategies)等等。
本文提供了经典的Porter 5 forces应用, 并暂不会延伸到到其他工具。
因为如果延伸到最后, 它将是一篇完整的business plannning(生意企划书)了。

直接切入话题, Porter‘s 5 forces 这里不提它的由来和创始了。 
它是西方工商企业界的经典分析工具之一。
东方兵书《孙子兵法》 提过知己知彼,百战不殆。
它就用在知己知彼。做生意和投资家,没人是为了赔钱的, 除了慈善, 
所以公司员工决策, 自雇人士创业, 生意人,投资人拓展生意都需分析的。

Porter‘s 5 forces 基本是从五点切入生意竞争分析的。
  1. Rivalry Among Existing Firm (解析现有的竞争)
   2.Threat of new entrants (解析新对手的威胁)
   3. Threat of substitute products (解析代替品的威胁)
   4. Determinants of supplier power (供应家的优势, negotiate power
   5. Determinants of buyer power (买家的优势, negotiate power

  由于应用Porter‘s 5 forces是需要选一门生意来解说和分析。
  这里就选择了出租这门生意来作为参考和分析。
  出租生意是很广泛的, 很多东西都可出租; 
  包括车子, 房子, 珠宝, 服饰, 家私, 电器, 工具等等。
(突然想到, 借钱能算是出租吗? 真是玩味)   
   在这当中,出租产业是常见的, 本文会以它为基本对象分析。

  在这之前, 我需要翻译整个Porter‘s 5 forces breakdown
  大工程   但为了服务网友, 还是值得的吧。
   1. Rivalry Among Existing Firm (解析现有的竞争)
     - Number of competitors (concentration)   竞争者数量 
        - Relative size of competitors (balance)    相对的竞争者多寡
       - Industry growth rate                               行业成长率
       - Fixed costs vs variable costs                   固定成本和非固定成本
       - Product differentiation                             成品定位
       - Capacity augmented in large increments 供应率大幅增加
       - Buyers' switching costs                            买家转换成本
       - Diversity of competitors                            竞争者多元化
       - Exit barriers                                              退出的障碍
      - Strategic stakes                                         策略的利害关系
   2.Threat of new entrants (解析新对手的威胁)
       - Economies of scale                               经济规模
           - Product differentiation                         成品定位
           - Capital requirement                             资本需要
           - Switching cost to buyers                     买家转换成本
           - Access to distribution channels            供应渠道
           - Other cost advantages                        成本优势
           - Government policies                             政府政策
           - Incumbants' defense of market share  市占比率
           - Industry growth rate                            行业成长率
   3. Threat of substitute products (解析代替品的威胁)
       - Relative price of substitute                    相对的代替品的价格 
          - Relative quality of substitute                  相对的代替品的品质
          - Switching stakes                                     转换的利害关系
   4. Determinants of supplier power (供应家的优势, negotiate power
       - Supplier concentration                            供应方的多寡
           - Availability of substitute inputs              替代方案
           - importance of suppliers' input to buyer   供应方对买方的重要性
           - Suppliers' product differentiation             供应方成品定位
           - Importanace of industry to suppliers      行业对 供应方的重要性
           - Buyers' switching cost to other input     买方的转换其他选择的成本
           - Suppliers' threat of forward integration   (找不到适合的文字翻译)
           - Buyers' threat of backward integration   (找不到适合的文字翻译)
   5. Determinants of buyer power (买家的优势, negotiate power
       - Number of buyer relative ro sellers          买家相对卖方
           - Product differentiation                            成品定位
           - Switching costs to user other product     转换成本
           - Buyers' profit margins                              买方的赚幅
           - Buyers' use of multiple sources               买方其他的选择
           - Buyers' threat of backward integration   (找不到适合的文字翻译)
           - Seller's threat of forward integration      (找不到适合的文字翻译)
           - Importance of product to the buyer       成品的重要性
           - Buyer volumn                                          买家的多寡

出租产业是常见的事, 马路上的广告牌, 报纸上的广告, 网络上的广告, Agent的讯息.
现今社会, 要得到这些资讯是相当容易的. 
产业出租当然可以细分, 商店, 住宅, 工厂等等.
每个单项, 都可再再再细分.
譬如,住宅还可分有地的房子和共享式的房产.
而有地的和共享式还可在细分.
本文就不提供了, 论坛上有相当多的资讯,网友可以自己追贴.

出租产业可以是个人收入, 也可以是生意收入, 这会在税务篇提到.
这里会重复提点一些. 个人收入, 是把屋子的产权置在个人名下用以出租, 换取收入.
生意收入则把屋子或店铺的产权置于公司的名下, 成为Assets, 用以换取生意收入.
当然, 每种生意都有风险, 这里是提供360度视野来分享。 
有心的朋友可以提供遗漏的资讯来补强。

把重点放在出租屋子, 毕竟这是热门的话题 多于店铺和工厂。
出租房子的策略, 地点, 对象,法律,撤退方案, 选屋, 价值算法, 升级法。 
网络上已经提供很多, 请网友自己去发掘, 这里就跳过了。 
回到正题, 我们从第一点切入房产出租.
1. Rivalry Among Existing Firm (解析现有的竞争)

为了使网友容易明白, 接下来的分享会使用break down的方式, 
基于篇幅很长, 我就尽量把它压缩, 和选择一些重要的break down来分享。 
词句不到位, 还请见谅。

1. Rivalry Among Existing Firm (解析现有的竞争)
Number of competitors (concentration)   竞争者数量
Relative size of competitors (balance)    相对的竞争者多寡 +
Diversity of competitors                            竞争者多元化

产业竞争者, 在这方面, 各个reit 的股票, 都是竞争者。
有直接和间接, 这里不细表。 Reit 的公司注重店铺, 办公楼, 和高档商场的多。
因为这些产业的回筹高于住宅型的产业类别。 
无论如何, service condo的出现是另一创举。

在住宅区(residential)领域, 比较多还是个人操作或则是,
形成holding 公司来持有一定数额的住宅型资产来出租, 会有效达到一定的规模。
这些公司有集中在一个区域的 和跨区域的。
比如, 有些公司集中在PJ地区, 有些在槟城, 有些在马六甲, 有些会在新山。
当然, 会有跨区域的, 但是人才和管理是一大障碍。
突破了, 公司会继续成长。
不然在单一区域里,由于进入门槛不高(随后谈到), 易于抄袭的特征 和蜂拥而至的competitors
会慢慢的腐蚀了之前的margin, 直到饱和点。
有这么容易饱和吗? 
这里的饱和是谈到特定的对象的需求。 房产出租对象从下而上, 可以segment 成很多类人士。
学生群, 低收入群,外劳群, 到高阶的专业人士群, 外来的专业人士, 到最高级别的(niche market)对象等等。
极少人会操纵每一种群体人士出租方式, 虽然网上都有提供方式。
而选择高阶的tenants 市场去服务, 也是一个策略。 因为高阶的人士, 能够也愿意付费给屋有所值的住宅和良好服务的屋主, 这是毋庸置疑的。
所提到的饱和, 是某地区和特定人士的饱和, 而不是整个租凭市场的饱和。

每一个行业都有先行者(pioneer), 会有优势。 但当business model曝光后, 抄袭者会蜂拥而至。
先行者能够抵抗后来者的袭击吗?这是一大问题。 后来人士往往抄袭了又改良更好的主意来打击先行者。
先行者往往需要回击后来者, 恶战的结果, 必然是压低价钱, 提供更好服务, 这会腐蚀了先前的margin。
不能避免吗? 这需回归特定的领域, 如果这是一个独家的, 控制性的事业, 那后来者就难于直接竞争。
如果是开放市场呢? 这会很激烈, 提供相同的服务,后至的新装涣, 而且价钱低些, 很难避免租户不另投怀抱。

Industry growth rate,租凭房产行业成长率, 我知道办公室的增加和使用率是由报告可以查询的.至于, 空屋单位出租比率, 我没听说过, 可能有, 是我孤陋寡闻.通常, 通过房屋agent大致可以得到租凭市场的反应, 不够房出租, 还是供应多, 租客少.在供应多, 租客少的情况下, 特定的需求还是会可能供不应求的.
 
Product differentiation                             成品定位 
譬如, 低收入的租户很少, 但是高尚的单位还是需求很高. 
这时,Product differentiation   就很重要了.
标板自己提供一流的服务和设施, 是很强的卖点, 更是对了高档租户的胃口.
很多行业对这套见而不鲜了, 就像toyota另设Lexus就是为了高档市场, 不能形象抵触。
前提, toyota会这么做, 别的车行如何反应? 当然, 纷纷推出相近的东西来竞争了。
智慧型手机更不用讲, 一再印征。
 
Capacity augmented in large increments 供应率大幅增加
设立一间高档有feel的出租单位要多少投资?
入门槛高吗 抄袭会难吗?这是要考虑的。
实际操作呢?不容易, 需要设立了相关队伍, 管道, 人际的应用,宣传。 
但是这门槛高吗? 老实一句, 不会。 
前提有热诚的人们容易会成功。
但是热诚于这领域的人不少, 门槛不高, 会形成一股潮流。 
拥护者会慢慢增加, 到了一定的数量, 就会有一些问题。
譬如, 在一个好地点里, 竞争者们的入侵, 拥护者大幅的增加 (百个单位以上时)。
大家都力争于特定的租户, 提供有竞争力的配套时, 是打折, 还是去开发更高的niche market呢?
管理人的手段和能力这时才能看清, 因为他们必须击败其他入侵者还得开发其他的地区供给新支持者。 
如果是对的人, 他们会有这个能力, 领导和继续向上。 这时, 可以称他们为成功企业家了。
 
Fixed costs vs variable costs 固定成本和非固定成本 
 
讲得太远了, 对不对。 现在赚就好了。 人能看那么远吗? 想那么多, 终究一事无成。
这些话是可笑的。 因为, 投资需贷款买房,和出租。
针对特定阶层还需升级。一间房子的投资是几十万的,本跟贷款。
供期可高达三十年所以要考虑的因素不少。 
前五年赚钱,但假如后来, 因竞争激烈, margin 紧缩,就要考虑卖了它。 
假如还有capital gain, 因为房价升值, 是好事。
好像离题了, Fixed costs 固定成本是loan 和其他需付的费用。
BLR浮动时也是variable costs, 腐蚀了profit margin。 
variable costs 是升级房屋的费用, 多高级就看input了。
升级屋子是一次性的投资吗? 没人谈过, 但是今天看得美的东西, 明年呢?
设计潮流一直在更新, 估计五年前的设计在今天可能就不是那么的吸引了。 
假设第一次升级时15k, 五年后再升级, 钓高阶租户的时候呢。
再来20k好吗? 这些开销需要计算。 可能依然回筹很可观, 那就可以投资了。

Exit barriers    退出的障碍
好景往往不会有事, 假如不景气, 你撑得过吗? 
不景气, 那时租不到好价, (需求减低)。 
租次等价咯, 次等租户咯, 这些人伤害你的产业机会, 增加了。
发生了还要报案上法庭?
不景气的时候就卖了它咯, 但那时难卖好价钱。
要等下一轮好市了。 
  
Buyers' switching costs   买家转换成本
 租凭多是一年的,  买家转换成本高吗。 这里不谈了。
  
 Strategic stakes 策略的利害关系
假设有50个拥护者, 该以谁的利益为重?
经济转坏, 退出的住户多于进来的租户。
(记得2008年在ampang的韩国人全部高阶眷属被送回韩国时的情景)
这时, 究竟以谁的利益为重?
first out first in, 还是先早期股东, 还是看租户要求, 还是其他的呢?


来到第二角度, 审核回房产出租。

2.Threat of new entrants (解析新对手的威胁)
- Economies of scale                               经济规模
- Product differentiation                         成品定位
- Capital requirement                             资本需要
- Switching cost to buyers                     买家转换成本
前四项, 为了连接之前的分析,易于了解, 已经提前写过了。
          
Access to distribution channels            供应渠道
基本可以相提为供应渠道, 适合投资的房产寻找渠道, 供应成品于设定的租户。
地产agent 网络广告, 拍卖通告, 都是数一数而得媒介。

Other cost advantages   成本优势
因为经验的累积, pioneer 有先天优势。 之前的经验导引后来的进步,成本会下降。
因为累积的信用和人脉会在这时显现了, 就像律师,装修的人士筛选, 手工如何。
由于长期的雇佣, 可以减低成本的劣势, 相对于新进的竞争者。
以这点来看, 投资pioneer 是应当考虑的。

Government policies     政府政策
目前, 政府政策从低息刺激经济, 转为, 慢慢收紧银根, 控制通膨。
BLR 的上升的可能性变大。  
Government 对第三产业的贷款限制, 基本就不希望产业继续高升。
推出one malaysia 房产本身就是为了产业大涨消毒。
无论如何, 目前的利息还是属于偏低的, 属于购屋者的优势,
但可以持续多久, 那就继续看看了。

Incumbants' defense of market share  市占比率
Pioneer 要做的必须打好市占比率, 如果市占比率不高, 何以成为benchmark
后进的一旦超越市占比率, 那就形成对手了, 恶性竞争的可能性就高了。

Industry growth rate    行业成长率
在第一角度提过了。

3. Threat of substitute products (解析代替品的威胁)
- Relative price of substitute                    相对的代替品的价格 
老实说, 租房产的替代品是什么?
可能是guest house 公司长期需要, 就买了guest house 给高阶员工住, 不租了。
或则是, 屋价回调,租屋的开始物色房产, 租户减少。
但是, 相信高阶外来人士总是存在的, 只是萧条时会明显降低。
   
Relative quality of substitute   相对的代替品的品质
租金千五可以享受的东西明显多于自己置产, 又免维修和打理。
买相等的产业, 投入多。 所以, 租凭还是有市场。 

Switching stakes  转换的利害关系。
譬如置了产业, 省了租金, 但地点更远,这些障碍可以协助好地点的租凭持续。
假如好地点, 有好项目, 会吸走了一部份有能力高阶租户。 等等。

至于  4. Determinants of supplier power (供应家的优势, negotiate power
  5. Determinants of buyer power (买家的优势, negotiate power
里面有相当多重叠于之前写的东西, 但是实际又不是。
因为从不同的方面切入, 同样的break down 会得到不一样的分析。
这里不打算继续展开4 5的观点, 因为, 已经写得太长了。

最后, porter's five forces 提供了分析。 做决定方面呢?    
这里提供一个方法,可以为每一点分析到的要点point打分。
可以用likert scale 1 分到5分。 由负面到正面。
到最后, 得到的分数除以全部总分, 就可以得到究竟一个项目可以投资与否。
例子。 要点point = 140 分, 总要点 point)有40 个, 40 乘于5 分, 相于 200 分。
那计算将是, 140 除以 200 = 70 分。

70 分的胜算是否足够, 就要倒回投资者自己的风险忍耐指数了。


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